La principale inquiétude de tout propriétaire bailleur concernant les biens qu’il met en location est d’être confronté à un impayé qui rendrait difficile le remboursement de sont prêt, et qui le confronterait à des difficultés financières impactant gravement son niveau de vie. Afin de se prémunir de tels risques, le propriétaire a généralement recours au système de la caution locative qui lui permet d’appeler en paiement un tiers en cas de défaillance du débiteur principal. Bien qu’elle puisse être lourde à mettre en œuvre en raison des procédures juridiques et/ou judiciaires la caractérisant, la caution locative est aujourd’hui encore la technique de « garantie » des loyers la plus rependue… mais pas forcément la plus optimale !
Nous allons voir ci-après que l’assurance loyers impayés, aussi appelée « Garantie Loyers Impayés » (GLI), est un contrat redoutablement efficace et qui gagnerait à être systématiquement proposé aux propriétaires de biens locatifs.
I – L’objectif de la GLI
Les conditions de la Garantie Loyers Impayés peuvent varier d’un assureur à l’autre, sans pour autant perdre de vue l’objectif principal de garantir les revenus locatifs des propriétaires fonciers afin de leur éviter toute difficulté financière en cas d’impayé.
Ainsi, le propriétaire confronté à un impayé est indemnisé à hauteur du loyer garanti pendant une durée et pour un plafond contractuellement déterminé. En cas de besoin, les frais de contentieux et de recouvrement de l’impayé sont intégralement pris en charge (y compris les frais de déménagement et de garde meuble).
Généralement, l’assurance proposera également une option visant à garantir les détériorations immobilières afin d’offrir une indemnisation pour la remise en état du logement ainsi que pour le remboursement des pertes pécuniaires associées à l’inoccupation du logement durant les travaux de réfection.
II – Les avantages de la GLI par rapport à la caution
Le système de la caution solidaire fait naître, pour la caution, l’obligation de se substituer au débiteur défaillant lorsque ce dernier ne paie plus ses loyers. Pour autant en cas d’insolvabilité du débiteur principal et de la caution, le propriétaire risque de perdre toute possibilité d’être indemnisé de son préjudice… On comprend dès lors l’intérêt de souscrire une GLI pour le propriétaire ! Au titre des nombreux avantages offerts par ce type de contrat nous pouvons citer (entre autres):
- Les frais judiciaire sont pris en charge par la GLI en cas d’impayé (avec une caution le propriétaire doit lui-même avancer tous les frais de procédure: huissier, avocat, déménageur, serrurier…)
- L’assureur gère directement la procédure avec son réseau d’huissier et d’avocats partenaires (avec une caution le propriétaire doit prendre en charge la préparation de son dossier)
- Lors de la souscription de la GLI l’assureur contrôle la solvabilité des locataires ainsi que l’authenticité des documents fournis
- L’assureur simplifie et assiste le propriétaire dans les démarches auprès du locataire en cas d’impayés
Plus sécurisante pour vos revenus et pour votre bien immobilier, l’assurance loyers impayés présente en outre l’avantage d’être cumulable avec une caution en cas de locataire étudiant ou apprentis.
Un autre avantage – et non des moindres – est à prendre en compte: celui de la déductibilité fiscale de l’assurance.
III – Déductibilité fiscale des primes d’assurance
Alors que le montant des primes (entre 2,5 % et 5 % des recettes locatives annuelles) peut faire peser le doute sur les candidats à la souscription mal informés, il est important de noter que les frais engendrés par la souscription d’une Garantie Loyers Impayés peuvent être déduits à 100% des revenus fonciers !
En effet, les primes d’assurance loyer impayé sont déductibles du revenu locatif lorsque le locataire opte pour le régime réel (et non le régime forfaitaire ou microfoncier) de déclaration de ses charges locatives. Lorsqu’il est soumis à ce régime le propriétaire peut déduire le montant des charges liés à sa location de ses impôts (intérêts du crédit, primes d’assurance, etc…)
La Garantie Loyers Impayés est donc doublement avantageuse en ce sens qu’elle protège les revenus du locataire tout en lui permettant de réduire son imposition !
